อาคารประเภทไหนต้องตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย? รวม 9 ประเภทอาคารพร้อมรอบการตรวจสอบ

กฎหมายกำหนดให้อาคารไหนต้องตรวจสอบบ้าง?

ตามที่กฎกระทรวงซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนด มีอาคาร 9 ประเภท ที่เจ้าของอาคารต้องจัดให้มีการตรวจสอบโดยผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียน

ก่อนลงรายละเอียด — หากคุณอยากรู้ว่า "ตึกฉันเข้าข่ายไหม?" ให้สังเกตง่าย ๆ ว่า: อาคารที่มีผู้ใช้งานจำนวนมาก อาคารที่มีความสูงมาก หรืออาคารที่ประกอบกิจการเฉพาะ — มีแนวโน้มสูงที่จะเข้าข่ายต้องตรวจสอบ อย่างไรก็ตาม ควรให้ผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเป็นผู้ประเมินเป็นรายกรณี

9 ประเภทอาคารที่ต้องตรวจสอบตามกฎหมาย

1. อาคารสูง

อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป (วัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟ้า) — ส่วนใหญ่คือคอนโดมิเนียมแบบ high-rise และอาคารสำนักงานสูง อาคารกลุ่มนี้ต้องให้ความสำคัญกับระบบลิฟต์ ทางหนีไฟ ระบบดับเพลิง และบันไดหนีไฟ

หากคุณเป็นเจ้าของหรือนิติบุคคลของอาคารสูง — อาคารของคุณเข้าข่ายต้องตรวจสอบอย่างแน่นอน

2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ

อาคารที่มีพื้นที่รวมทุกชั้น ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป — ครอบคลุมห้างสรรพสินค้า ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ กลุ่มนี้มีผู้ใช้งานจำนวนมากในเวลาเดียวกัน การตรวจสอบจึงเน้นความปลอดภัยของระบบประกอบอาคารเป็นสำคัญ

3. อาคารชุมนุมคน

อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ชุมนุมคน โดยมีพื้นที่ ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือจุคนตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป เช่น โรงภาพยนตร์ หอประชุม สถานศึกษา สนามกีฬาในร่ม อาคารกลุ่มนี้มีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยสูงเนื่องจากมีผู้ใช้งานหนาแน่น

4. โรงมหรสพ

โรงภาพยนตร์ โรงละคร หรือสถานที่จัดแสดงมหรสพที่เข้าข่ายตามกฎหมาย — อาคารกลุ่มนี้มีข้อกำหนดเฉพาะด้านระบบแสง เสียง ทางออกฉุกเฉิน และระบบระบายอากาศ

5. โรงแรม

โรงแรมทุกขนาดที่เข้าข่ายตามกฎหมาย รวมถึงรีสอร์ตที่มีจำนวนห้องพักตามเกณฑ์ — ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมขนาดเล็กหรือเครือโรงแรมขนาดใหญ่ เพราะโรงแรมมีผู้พักอาศัยชั่วคราวที่ไม่คุ้นเคยกับเส้นทางหนีไฟ การตรวจสอบจึงเน้นความปลอดภัยสูงสุด

6. อาคารชุด / คอนโดมิเนียม

อาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด รวมถึงคอนโดมิเนียม — นี่คือกลุ่มอาคารที่พบบ่อยที่สุดและเป็นกลุ่มที่มีข้อสงสัยมากที่สุดว่า "คอนโดของเราเข้าข่ายไหม?"

อาคารชุดส่วนใหญ่เข้าข่ายต้องตรวจสอบ เนื่องจากมีทั้งมิติของ "อาคารสูง" (หากเกิน 23 เมตร) และ "อาคารขนาดใหญ่" (หากพื้นที่รวมเกิน 10,000 ตร.ม.) หรืออาจเข้าข่ายในฐานะ "อาคารชุมนุมคน" หรือ "อาคารอยู่อาศัยรวม" — นิติบุคคลอาคารชุดจึงควรตรวจสอบสถานะกับผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเป็นรายกรณี

สำหรับนิติบุคคล การตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลาง ระบบลิฟต์ ทางหนีไฟ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบดับเพลิง คือสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ

7. อาคารโรงงาน

โรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน รวมถึงคลังสินค้าที่ประกอบกิจการที่เข้าข่าย — อีกหนึ่งกลุ่มอาคารที่มีจำนวนมากและมักมีข้อสงสัย

การตรวจสอบอาคารโรงงานมีมิติที่ต่างจากอาคารทั่วไป: นอกจากโครงสร้างและระบบประกอบอาคารแล้ว ยังต้องคำนึงถึงระบบไฟฟ้ากำลัง ระบบระบายอากาศ การจัดเก็บสารเคมีหรือวัตถุอันตราย (ถ้ามี) และการทำงานของระบบความปลอดภัยในสภาวะที่มีการผลิตหรือปฏิบัติงานอยู่

สำหรับผู้ประกอบการโรงงาน การตรวจสอบอาคารส่วนใหญ่สามารถวางแผนล่วงหน้าเพื่อไม่ให้กระทบต่อการดำเนินงานหลัก — ผู้ตรวจสอบที่มีประสบการณ์กับโรงงานจะเข้าใจข้อจำกัดนี้และวางแผนการตรวจสอบให้เหมาะสม

8. ป้ายโฆษณา

ป้ายโฆษณาที่มีความสูงหรือพื้นที่ตามที่กฎกระทรวงกำหนด — ป้ายขนาดใหญ่หรือป้ายที่อยู่บนอาคารสูงต้องได้รับการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงเช่นกัน

9. สถานบริการ

สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ เช่น สถานบันเทิง สถานประกอบการกลางคืน — อาคารกลุ่มนี้ต้องให้ความสำคัญกับระบบความปลอดภัยด้านอัคคีภัย ทางออกฉุกเฉิน และระบบระบายอากาศเป็นพิเศษ

ดูรายละเอียดบริการตรวจสอบอาคารสำหรับทุกประเภทอาคาร

รอบการตรวจสอบ: ตรวจทุกปี กับตรวจใหญ่ 5 ปี ต่างกันอย่างไร?

การตรวจสอบประจำปี

อาคารทุกประเภทที่เข้าข่ายตามกฎหมายต้องจัดให้มีการตรวจสอบ ทุกปี โดยเน้นการตรวจสอบสภาพทั่วไปและระบบความปลอดภัย — เป็นการตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าอาคารยังคงอยู่ในสภาพที่ปลอดภัยตลอดอายุการใช้งาน

การตรวจสอบใหญ่รอบ 5 ปี

นอกจากการตรวจสอบประจำปีแล้ว อาคารต้องจัดให้มีการตรวจสอบใหญ่ ทุกรอบ 5 ปี — การตรวจสอบใหญ่นี้มีรายการตรวจสอบที่ละเอียดขึ้น ครอบคลุมโครงสร้าง ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล ระบบอัคคีภัย และอุปกรณ์ประกอบอาคาร

การตรวจสอบใหญ่รอบ 5 ปีแตกต่างจากการตรวจสอบประจำปีตรงที่ต้องใช้เวลาและความละเอียดมากขึ้น — ต้องตรวจสอบเชิงลึกมากกว่าการตรวจเช็กสภาพทั่วไป เช่น การตรวจสอบกำลังรับน้ำหนักของโครงสร้าง หรือการตรวจสอบระบบไฟฟ้าทั้งระบบ

ดูบริการตรวจสอบอาคารประจำปีและรอบ 5 ปีของเรา

มีข้อยกเว้นหรือไม่? อาคารประเภทไหนที่อาจได้รับการผ่อนผัน?

อาคารบางประเภทอาจมีเงื่อนไขการผ่อนผันหรือกำหนดเวลาเริ่มต้นตรวจสอบที่ต่างออกไปตามที่กฎหมายกำหนด — ตัวอย่างเช่น อาคารชุดขนาดเล็กหรืออาคารอยู่อาศัยรวมบางประเภท อาจมีช่วงเวลาเริ่มต้นที่แตกต่างจากอาคารประเภทอื่น

ข้อควรระวัง: การมีข้อยกเว้นไม่ได้หมายความว่า "ไม่ต้องตรวจเลย" — แต่หมายความว่าอาจมีรายละเอียดต่างออกไป ดังนั้น เจ้าของอาคารควรตรวจสอบกับผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนหรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นรายกรณีเพื่อความแน่ใจ

หากอาคารของคุณเข้าข่าย ต้องเริ่มทำอะไรก่อน?

Step 1: ระบุว่าอาคารของคุณเป็นประเภทไหน

เริ่มจากการเช็กว่าอาคารของคุณตรงกับประเภทใดใน 9 ประเภทข้างต้น — สังเกตความสูง พื้นที่รวม จำนวนผู้ใช้งาน และประเภทกิจการ

Step 2: เช็ครอบการตรวจสอบ

ตรวจสอบว่าอาคารของคุณอยู่ในรอบการตรวจสอบใด: ตรวจครั้งแรก / ตรวจประจำปี / ตรวจใหญ่ 5 ปี — หากไม่แน่ใจ สอบถามจากใบ ร.1 เก่า หรือให้ผู้ตรวจสอบช่วยประเมิน

อ่านต่อ: ผู้ตรวจสอบอาคารคือใคร?

Step 3: ติดต่อผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเพื่อประเมินขอบเขตงาน

ผู้ตรวจสอบจะช่วยวิเคราะห์ว่าอาคารของคุณต้องตรวจสอบในรอบใด มีขอบเขตงานเท่าใด และมีระบบหรือจุดที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษหรือไม่

Step 4: เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง

รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น แบบเดิมของอาคาร ใบ ร.1 เก่า (ถ้ามี) รายงานตรวจสอบครั้งก่อน (ถ้ามี) และข้อมูลพื้นฐานของอาคาร — เพื่อให้การประเมินขอบเขตงานเป็นไปอย่างรวดเร็วและแม่นยำ

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)