ข้อมูลนี้จัดทำเพื่อความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี โปรดตรวจสอบข้อกำหนดและเอกสารที่ใช้กับหน่วยงานในพื้นที่ก่อนดำเนินการ
กฎหมายกำหนดให้อาคารไหนต้องตรวจสอบบ้าง?
ตามที่กฎกระทรวงซึ่งออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนด มีกลุ่มอาคารและสิ่งก่อสร้างที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบตามประเภทและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
ก่อนลงรายละเอียด - หากคุณอยากรู้ว่า "ตึกฉันเข้าข่ายไหม?" ให้สังเกตง่าย ๆ ว่า: อาคารที่มีผู้ใช้งานจำนวนมาก อาคารที่มีความสูงมาก หรืออาคารที่ประกอบกิจการเฉพาะ - มีแนวโน้มสูงที่จะเข้าข่ายต้องตรวจสอบ อย่างไรก็ตาม ควรให้ผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเป็นผู้ประเมินเป็นรายกรณี
กลุ่มอาคารและเกณฑ์ที่ต้องตรวจสอบตามกฎหมาย
อ่านเกณฑ์ให้ตรงจุด: ตารางนี้สรุปประเภทและเงื่อนไขที่ระบุในข้อ 1 ของกฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548 ส่วนอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรือเงื่อนไขจากกฎหมายฉบับอื่นอาจต้องพิจารณาประกอบเพิ่มเติม
| ประเภทอาคารหรือสิ่งก่อสร้าง | เกณฑ์ที่ระบุในกฎกระทรวง | ข้อมูลที่ควรเตรียมให้ผู้ตรวจสอบ |
|---|---|---|
| โรงมหรสพ | อาคารประเภทโรงมหรสพตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง | ประเภทกิจการ จำนวนที่นั่ง ระบบทางหนีไฟ และระบบความปลอดภัย |
| โรงแรม | มีห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป | จำนวนห้อง พื้นที่ส่วนกลาง ระบบไฟฟ้า ระบบดับเพลิง และรอบตรวจเดิม |
| สถานบริการ | มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป | พื้นที่ให้บริการ จำนวนผู้ใช้ ระบบระบายอากาศ และทางออกฉุกเฉิน |
| อาคารชุดหรืออาคารอยู่อาศัยรวม | มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป | พื้นที่รวม จำนวนห้อง ระบบส่วนกลาง และรายงานการตรวจครั้งก่อน |
| อาคารโรงงาน | สูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป | ผังพื้นที่ผลิต ระบบไฟฟ้า ระบบดับเพลิง เครื่องจักร และข้อจำกัดการเข้าตรวจ |
| ป้ายหรือสิ่งสร้างสำหรับติดหรือตั้งป้าย | สูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรืออยู่บนหลังคา/ดาดฟ้าและมีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป | ตำแหน่ง ขนาด ความสูง โครงสร้างรองรับ และประวัติการซ่อมบำรุง |
หมายเหตุ: ตารางนี้เป็นข้อมูลสรุปเพื่อการเตรียมตัว ไม่ใช่คำวินิจฉัยว่าอาคารใดเข้าข่ายหรือได้รับยกเว้น การเริ่มรอบตรวจ เอกสารที่ต้องยื่น และข้อกำหนดของพื้นที่ควรยืนยันกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนก่อนดำเนินการ อ่านกฎกระทรวงฉบับเผยแพร่
1. อาคารสูง
อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป (วัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟ้า) - ส่วนใหญ่คือคอนโดมิเนียมแบบ high-rise และอาคารสำนักงานสูง อาคารกลุ่มนี้ต้องให้ความสำคัญกับระบบลิฟต์ ทางหนีไฟ ระบบดับเพลิง และบันไดหนีไฟ
หากคุณเป็นเจ้าของหรือนิติบุคคลของอาคารสูง - อาคารของคุณเข้าข่ายต้องตรวจสอบอย่างแน่นอน
2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ
อาคารที่มีพื้นที่รวมทุกชั้น ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป - ครอบคลุมห้างสรรพสินค้า ศูนย์ประชุม อาคารสำนักงานขนาดใหญ่ และอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ กลุ่มนี้มีผู้ใช้งานจำนวนมากในเวลาเดียวกัน การตรวจสอบจึงเน้นความปลอดภัยของระบบประกอบอาคารเป็นสำคัญ
3. อาคารชุมนุมคน
อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ชุมนุมคน โดยมีพื้นที่ ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือจุคนตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป เช่น โรงภาพยนตร์ หอประชุม สถานศึกษา สนามกีฬาในร่ม อาคารกลุ่มนี้มีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยสูงเนื่องจากมีผู้ใช้งานหนาแน่น
4. โรงมหรสพ
โรงภาพยนตร์ โรงละคร หรือสถานที่จัดแสดงมหรสพที่เข้าข่ายตามกฎหมาย - อาคารกลุ่มนี้มีข้อกำหนดเฉพาะด้านระบบแสง เสียง ทางออกฉุกเฉิน และระบบระบายอากาศ
5. โรงแรม
โรงแรมหรือรีสอร์ตอาจเข้าข่ายเมื่อมีลักษณะและจำนวนห้องพักตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ต้องพิจารณาคำนิยาม ประเภทอาคาร และข้อเท็จจริงของสถานที่เป็นรายกรณี จึงควรยืนยันกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนก่อนดำเนินการ
6. อาคารชุด / คอนโดมิเนียม
อาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด รวมถึงคอนโดมิเนียม - นี่คือกลุ่มอาคารที่พบบ่อยที่สุดและเป็นกลุ่มที่มีข้อสงสัยมากที่สุดว่า "คอนโดของเราเข้าข่ายไหม?"
อาคารชุดส่วนใหญ่เข้าข่ายต้องตรวจสอบ เนื่องจากมีทั้งมิติของ "อาคารสูง" (หากเกิน 23 เมตร) และ "อาคารขนาดใหญ่" (หากพื้นที่รวมเกิน 10,000 ตร.ม.) หรืออาจเข้าข่ายในฐานะ "อาคารชุมนุมคน" หรือ "อาคารอยู่อาศัยรวม" - นิติบุคคลอาคารชุดจึงควรตรวจสอบสถานะกับผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเป็นรายกรณี
สำหรับนิติบุคคล การตรวจสอบพื้นที่ส่วนกลาง ระบบลิฟต์ ทางหนีไฟ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบดับเพลิง คือสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษ
7. อาคารโรงงาน
โรงงานตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน รวมถึงคลังสินค้าที่ประกอบกิจการที่เข้าข่าย - อีกหนึ่งกลุ่มอาคารที่มีจำนวนมากและมักมีข้อสงสัย
การตรวจสอบอาคารโรงงานมีมิติที่ต่างจากอาคารทั่วไป: นอกจากโครงสร้างและระบบประกอบอาคารแล้ว ยังต้องคำนึงถึงระบบไฟฟ้ากำลัง ระบบระบายอากาศ การจัดเก็บสารเคมีหรือวัตถุอันตราย (ถ้ามี) และการทำงานของระบบความปลอดภัยในสภาวะที่มีการผลิตหรือปฏิบัติงานอยู่
สำหรับผู้ประกอบการโรงงาน การตรวจสอบอาคารส่วนใหญ่สามารถวางแผนล่วงหน้าเพื่อไม่ให้กระทบต่อการดำเนินงานหลัก - ผู้ตรวจสอบที่มีประสบการณ์กับโรงงานจะเข้าใจข้อจำกัดนี้และวางแผนการตรวจสอบให้เหมาะสม
8. ป้ายโฆษณา
ป้ายโฆษณาที่มีความสูงหรือพื้นที่ตามที่กฎกระทรวงกำหนด - ป้ายขนาดใหญ่หรือป้ายที่อยู่บนอาคารสูงต้องได้รับการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงเช่นกัน
9. สถานบริการ
สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ เช่น สถานบันเทิง สถานประกอบการกลางคืน - อาคารกลุ่มนี้ต้องให้ความสำคัญกับระบบความปลอดภัยด้านอัคคีภัย ทางออกฉุกเฉิน และระบบระบายอากาศเป็นพิเศษ
ดูรายละเอียดบริการตรวจสอบอาคารสำหรับทุกประเภทอาคาร
รอบการตรวจสอบ: ตรวจทุกปี กับตรวจใหญ่ 5 ปี ต่างกันอย่างไร?
การตรวจสอบประจำปี
อาคารที่เข้าข่ายตามกฎหมายต้องจัดให้มีการตรวจสอบตามรอบที่ใช้กับอาคารกรณีนั้น โดยการตรวจประจำปีเน้นสภาพทั่วไปและระบบที่กฎหมายกำหนด รายละเอียดรอบตรวจควรยืนยันจากประเภทอาคาร ใบรับรองเดิม และหน่วยงานท้องถิ่น
การตรวจสอบใหญ่รอบ 5 ปี
สำหรับอาคารที่อยู่ในระบบตรวจสอบใหญ่ กฎหมายกำหนดรอบตรวจที่ละเอียดกว่าการตรวจประจำปี โดยทั่วไปเรียกว่ารอบ 5 ปี รายการและรอบที่ใช้จริงควรตรวจจากเอกสารของอาคารและข้อกำหนดปัจจุบันเป็นรายกรณี
การตรวจสอบใหญ่รอบ 5 ปีแตกต่างจากการตรวจสอบประจำปีตรงที่ต้องใช้เวลาและความละเอียดมากขึ้น - ต้องตรวจสอบเชิงลึกมากกว่าการตรวจเช็กสภาพทั่วไป เช่น การตรวจสอบกำลังรับน้ำหนักของโครงสร้าง หรือการตรวจสอบระบบไฟฟ้าทั้งระบบ
ดูบริการตรวจสอบอาคารประจำปีและรอบ 5 ปีของเรา
มีข้อยกเว้นหรือไม่? อาคารประเภทไหนที่อาจได้รับการผ่อนผัน?
อาคารบางประเภทอาจมีเงื่อนไขการผ่อนผันหรือกำหนดเวลาเริ่มต้นตรวจสอบที่ต่างออกไปตามที่กฎหมายกำหนด - ตัวอย่างเช่น อาคารชุดขนาดเล็กหรืออาคารอยู่อาศัยรวมบางประเภท อาจมีช่วงเวลาเริ่มต้นที่แตกต่างจากอาคารประเภทอื่น
ข้อควรระวัง: การมีข้อยกเว้นไม่ได้หมายความว่า "ไม่ต้องตรวจเลย" - แต่หมายความว่าอาจมีรายละเอียดต่างออกไป ดังนั้น เจ้าของอาคารควรตรวจสอบกับผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนหรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นรายกรณีเพื่อความแน่ใจ
หากอาคารของคุณเข้าข่าย ต้องเริ่มทำอะไรก่อน?
Step 1: ระบุว่าอาคารของคุณเป็นประเภทไหน
เริ่มจากการเช็กว่าอาคารของคุณตรงกับกลุ่มอาคารและเกณฑ์ข้อใดข้างต้น - สังเกตความสูง พื้นที่รวม จำนวนผู้ใช้งาน และประเภทกิจการ
Step 2: เช็ครอบการตรวจสอบ
ตรวจสอบว่าอาคารของคุณอยู่ในรอบการตรวจสอบใด: ตรวจครั้งแรก / ตรวจประจำปี / ตรวจใหญ่ 5 ปี - หากไม่แน่ใจ สอบถามจากใบ ร.1 เก่า หรือให้ผู้ตรวจสอบช่วยประเมิน
อ่านต่อ: ผู้ตรวจสอบอาคารคือใคร?
Step 3: ติดต่อผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเพื่อประเมินขอบเขตงาน
ผู้ตรวจสอบจะช่วยวิเคราะห์ว่าอาคารของคุณต้องตรวจสอบในรอบใด มีขอบเขตงานเท่าใด และมีระบบหรือจุดที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษหรือไม่
Step 4: เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง
รวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น แบบเดิมของอาคาร ใบ ร.1 เก่า (ถ้ามี) รายงานตรวจสอบครั้งก่อน (ถ้ามี) และข้อมูลพื้นฐานของอาคาร - เพื่อให้การประเมินขอบเขตงานเป็นไปอย่างรวดเร็วและแม่นยำ
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
อาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดโดยทั่วไปเข้าข่ายต้องตรวจสอบ - แต่อาคารอยู่อาศัยรวมบางประเภทอาจมีเงื่อนไขการผ่อนผัน ควรตรวจสอบกับผู้ตรวจสอบอาคารขึ้นทะเบียนเป็นรายกรณีเพื่อความแน่ใจ
วันเริ่มรอบตรวจขึ้นอยู่กับประเภทอาคาร วันที่ก่อสร้างหรือเปิดใช้งาน เอกสารเดิม และบทเฉพาะกาลที่เกี่ยวข้อง จึงไม่ควรใช้เกณฑ์อายุเดียวกับทุกอาคาร โปรดยืนยันกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นรายกรณี
หากอาคารไม่เข้าข่ายประเภทหรือเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด อาจไม่ต้องตรวจสอบตามกรณีนั้น - อย่างไรก็ตาม ควรปรึกษาผู้ตรวจสอบอาคารหรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อความแน่ใจ เนื่องจากการตีความประเภทอาคารมีรายละเอียดที่ต้องพิจารณาเป็นรายกรณี
ควรสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นรายกรณี เนื่องจากเงื่อนไขขึ้นอยู่กับสภาพและประเภทอาคาร - อาคารที่ไม่ได้ใช้งานแต่อยู่ในสภาพที่อาจส่งผลต่อความปลอดภัยสาธารณะก็อาจยังมีข้อผูกพันตามกฎหมาย
หน้าที่ในการตรวจสอบอาคารตามกฎหมายเป็นของเจ้าของอาคารคนปัจจุบัน - หากอาคารอยู่ในรอบที่ต้องตรวจสอบ เจ้าของใหม่ต้องดำเนินการต่อ ไม่ว่าจะเพิ่งซื้อมาเมื่อใด