แบบแปลนอาคารหาย หรือต่อเติมไม่ตรงแบบ จะตรวจอาคารทำรายงาน ร.1 ได้ไหม? (ไขข้อข้องใจฉบับวิศวกร)

ข้อมูลนี้จัดทำเพื่อความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี การเข้าข่ายอาคาร เอกสาร และการดำเนินการต้องพิจารณาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่ใช้กับอาคารนั้น โปรดยืนยันกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นหรือที่ปรึกษากฎหมายก่อนดำเนินการ

ผู้จัดการอาคารหรือเจ้าของโรงงานหลายท่านเวลาได้รับหนังสือแจ้งเตือนเรื่องรอบตรวจอาคาร สิ่งแรกที่สร้างความหนักใจไม่ใช่เรื่องการตรวจ แต่คือการเดินไปเปิดตู้เอกสารแล้วพบว่า "แบบแปลนอาคารเดิม (As-Built Drawings) หายไป" หรืออาคารผ่านการปรับปรุงต่อเติมมาหลายยุคจนไม่ตรงกับแบบแปลนเดิมแล้ว ทำให้เกิดความกังวลว่าวิศวกรจะไม่รับตรวจ หรือยื่นเอกสารไปแล้วจะไม่ผ่านการพิจารณาจากเจ้าหน้าที่

หากคุณกำลังตกอยู่ในสถานการณ์นี้ ในความเป็นจริง อาคารที่เปิดใช้งานมานาน มีการเปลี่ยนทีมช่าง ย้ายผู้ดูแล หรือเปลี่ยนมือเจ้าของ มักจะพบปัญหาแบบแปลนเดิมสูญหายหรือเอกสารชำรุดเป็นเรื่องปกติ และการไม่มีแบบแปลนเดิมก็ไม่ใช่ข้อจำกัดที่ทำให้การตรวจอาคารต้องสะดุดลง

"การไม่มีแบบแปลนเดิมไม่ใช่ทางตันของการตรวจสอบอาคาร ผู้ตรวจสอบสามารถสำรวจบันทึกสภาพจริงและจัดทำแบบแปลนสำหรับการตรวจตามข้อกำหนดกฎหมายได้"

1. กฎกระทรวงต้องการอะไรกันแน่: แบบแปลนสำคัญระดับไหน?

เมื่อพลิกดูข้อกำหนดใน กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบอาคารและเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548 ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 จะพบว่าเป้าหมายหลักของการตรวจสอบอาคารมีหัวใจสำคัญ 4 ด้าน ได้แก่:

1. ความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างอาคาร: ตรวจสอบว่าเสา คาน พื้น และฐานราก ยังสามารถรับน้ำหนักบรรทุกได้อย่างปลอดภัย มีรอยแตกร้าวที่มีนัยสำคัญ หรือมีการทรุดตัวผิดปกติหรือไม่
2. ระบบและอุปกรณ์ประกอบอาคาร: ตรวจสอบระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล ระบบระบายอากาศ และระบบปรับอากาศ
3. สมรรถนะของระบบความปลอดภัยและการระงับอัคคีภัย: ตรวจสอบระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ สายฉีดน้ำดับเพลิง ปั๊มน้ำดับเพลิง ป้ายบอกทางหนีไฟ และไฟส่องสว่างฉุกเฉิน
4. การบริหารจัดการความปลอดภัยและการอพยพ: ตรวจสอบเส้นทางหนีไฟ ประตูหนีไฟ บันไดหนีไฟ และแผนการฝึกซ้อมอพยพหนีไฟประจำปี

ในการตรวจสอบอาคารตามกฎกระทรวง ข้อ 20 กำหนดให้เจ้าของอาคารต้องจัดหาหรือจัดทำแบบแปลนสำหรับการตรวจอาคารให้แก่ผู้ตรวจสอบ เพื่อให้ครอบคลุมรายการตรวจสอบตามข้อ 17 ดังนั้น หากแบบเดิมสูญหาย เจ้าของอาคารสามารถประเมินเอกสารที่มีและร่วมมือกับผู้ตรวจสอบในการสำรวจและจัดทำแบบแปลนที่จำเป็นสำหรับการตรวจสภาพจริง ทั้งนี้ การสำรวจเพื่อจัดทำรายงานผลการตรวจสอบอาคารไม่ทดแทนการขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามกฎหมาย และไม่ทำให้ส่วนที่ก่อสร้างโดยไม่ถูกต้องกลายเป็นถูกต้องตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ

2. สองสถานการณ์ยอดฮิต: แบบหายหมด VS ต่อเติมไม่ตรงแบบ

จากประสบการณ์การลงพื้นที่ตรวจสอบอาคารของทีมงานปิยะทวี เรามักพบข้อกังวลของเจ้าของอาคารแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบหลัก:

กรณีที่ 1: แบบแปลนเดิมสูญหายทั้งหมด (No Blueprints at all)

มักเกิดกับอาคารที่ใช้งานมานาน เอกสารอาจสูญหายหรือชำรุด หากไม่มีแบบแปลนเดิม เจ้าของอาคารสามารถจัดหาหรือจัดทำแบบแปลนสำหรับการตรวจสอบตามข้อ 20 ให้ครอบคลุมระบบความปลอดภัยที่ต้องตรวจตามข้อ 17 เช่น ผังเส้นทางหนีไฟและอุปกรณ์ฉุกเฉิน รวมถึงผังเส้นเดี่ยวระบบไฟฟ้า (Single-Line Diagram) โดยขอบเขตแบบแปลนที่จำเป็นต้องพิจารณาจากขนาด ประเภท และสภาพจริงของอาคารนั้นๆ

กรณีที่ 2: มีแบบเดิม แต่มีการต่อเติมกั้นห้องจนไม่ตรงแบบ (Outdated Blueprints & Alterations)

โรงงานหรืออาคารสำนักงานส่วนใหญ่มักมีการปรับปรุงพื้นที่ใช้งาน เช่น กั้นห้องประชุมเพิ่มด้วยผนังเบา ต่อเติมหลังคาเชื่อมระหว่างอาคาร หรือปรับพื้นที่คลังสินค้า สิ่งที่วิศวกรผู้ตรวจสอบจะพิจารณาไม่ใช่เรื่องการจับผิด แต่คือการดูว่า "ส่วนที่ปรับปรุงใหม่นั้น ส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยหรือไม่?" เช่น:

• ผนังที่กั้นใหม่ไปขวางเส้นทางเดินสู่บันไดหนีไฟหรือไม่?
• แนวผนังที่เพิ่มขึ้นไปบดบังหัวจ่ายน้ำดับเพลิง (Sprinkler) หรือเครื่องตรวจจับควัน (Smoke Detector) หรือไม่?
• การติดตั้งชั้นวางของหรือเครื่องจักรหนัก ส่งผลต่อการรับน้ำหนักของพื้นโครงสร้างเดิมหรือไม่?

3. Roadmap 3 ขั้นตอนฉบับวิศวกร: ตรวจสภาพจริงเมื่อไม่มีแบบแปลน

เมื่อไม่มีแบบแปลนเดิม ทีมวิศวกรปิยะทวีมีแนวทางการทำงาน 3 ขั้นตอนที่ชัดเจน เพื่อให้การตรวจสอบอาคารดำเนินไปได้อย่างถูกต้องตามหลักวิศวกรรม โดยไม่สร้างภาระค่าใช้จ่ายเกินจำเป็นให้แก่เจ้าของอาคาร:

4. บทบาทของผู้ตรวจสอบอาคาร: ผู้ตรวจประเมินสภาพจริงตามเกณฑ์กฎหมาย

หนึ่งในความเข้าใจผิดที่พบบ่อยคือ เจ้าของอาคารกังวลว่าผู้ตรวจสอบอาคารคือเจ้าหน้าที่ที่จะมาสั่งปิดอาคารหรือจับปรับหากพบจุดที่ไม่ตรงกับแบบเดิม

ในความเป็นจริง ผู้ตรวจสอบอาคารคือผู้ตรวจสอบที่ขึ้นทะเบียนถูกต้องกับกรมโยธาธิการและผังเมือง ทำหน้าที่สำรวจสภาพจริงและจัดทำรายงานผลการตรวจสอบพร้อมข้อเสนอแนะตามเกณฑ์ที่กำหนด โดยรายงานต้องสะท้อนข้อเท็จจริงอย่างเป็นอิสระตามข้อ 15 และไม่รับรองสิ่งที่ขัดต่อความปลอดภัย

ผู้ตรวจสอบไม่มีอำนาจสั่งปิดอาคารหรือเปรียบเทียบปรับ หน้าที่ของผู้ตรวจสอบคือการจัดทำรายงานผลการตรวจสอบสภาพอาคารตามข้อเท็จจริง เพื่อให้เจ้าของอาคารนำเล่มรายงานนี้ไปใช้บริหารจัดการความปลอดภัย และใช้ยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามขั้นตอนของกฎหมาย

5. คำถามที่พบบ่อย (FAQ)